[Bartus#du10]

maitre r., le 25/12/2013 - 18:02, dit :

Tout dépend si tu veux rester dans ta situation (ville, taf, etc...) sachant que les premières années tu ne rembourses que les intérêt, donc tu ne gagnes rien si c'est pour revendre en moins de 5 ans...
Après en ce qui concerne ton emprunt, emprunter avec des mensualités de 800€ veut dire que tu gagnes minimum 2400€ net par mois. Si tu es amené a perdre ton taf (licenciement économique par exemple), est-ce que ton salaire restera la même?
Est-ce que tu as un apport? Des garanties? Les banques acceptent moins facilement les dossiers de nos jours... Malgré le taux plus faible, ils demandent bien plus de garanties...

Je compte rester dans ma "ville" oui et rester sur le même site (Airbus), même si je change de taff. Je sais qu'au début on rembourse seulement les intérets... Mais justement, je préfère donc acheter ce que je recherche réellement, ou plutot ce qui s'en rapproche le plus (Maison non mitoyenne, campagne, garage, minimum de terrain, sans être trop trop loin de mon taff.).
J'achète avec ma copine, et à deux on gagne environ 3000e, sachant qu'elle a un crédit voiture de 200e pendant encore 1an et demi. Elle, trouvera toujours du taff, et moi je pense aussi tant que l'Aéro tiendra debout (je suis resté 2 jours sans "activité" entre la fin de mon alternance et mon CDI (et c'est moi qui ai demandé ce temps.))
J'ai un apport d'environ 10-15k, pour emprunter 160k environ. Ils me proposent 3.9% hors assurance, mais comme dit plus haut je vais essayé je pense, de passer par un courtier pour trouver les meilleures garanties/taux.

[maxdecaen]

moi je dirais que si ta situation est stable, et que tes besoins sont estimé sur du long termes (5/10 ans et pas 1/2 ans) je ne vois pas de raisons de ne pas acheter.

Bien sur, il faut se servir des éléments a ta disposition pour faire un achat raissonnable ( négociation du taux, de l'assurance, etc). Ce qu'il faut bien te dire, c'est que au pire, la maison peut être en location si tu es muté ailleurs et que le marché de l'achat s'est cassé la gueule.

C'est pas la bourse, c'est pas quelque chose qu'on achète sur un coup de tête vu les sommes engagés, et les durées...
Et aussi les frais! Frais d'agence, frais de notaire, taxe foncière...

Mais si tu te marie, fait des gosses, etc, tu auras envie de personnaliser l'endroit ou tu habite, et en étant locataire c'est moyen.

[Bartus#du10]

On compte y rester oui et c'est pour ça qu'on cherche 2 voire 3 chambres pour l'(es) enfant(s) qu'on prévoit + ou - pour ne pas avoir à changer de maison d'ici 2 ans par exemple. Je me suis toujours dit que dès que j'étais CDI, et que ma copine aussi, on achetait car je trouve "stupide" de payer un loyer tous les mois pour ne rien avoir au bout.

Je suis assez "magouilleur" pour négocier un max, à 3.9 je n'ai pas réellement négocié car c'était plus pour se renseigner. Après j'hésite à passer par un courtier (apparement environ 700e, payé que si on accepte l'offre qu'il a déniché et au moment de la signature du crédit) pour avoir un meilleur taux/prestations. Pour les frais d'agence, je vais essayé de les éviter en envoyant un collègue à moi faire la visite pour avoir au minimum l'adresse du bien, voire les coordonnées du proprio pour essayer de passer directement. Après c'était justement une question, si c'est mon collègue qui prend RDV pour la visite, mais que je l'accompagne en tant qu'accompagnateur, dois-je signé un bon de visite ? Frais de notaire, il y a qu'une partie à négocier, l'autre étant fixée et revient à l'état. Pour les taxes foncières, elles sont assez basses dans le coin où j'achète (le Gers).

Pour la personnalisation, c'est vrai, et c'est pour ça que dans l'appart où je suis actuellement, je ne débourse aucun euro dedans, car je ne vais pas faire ma vie de dedans et qu'au final j'aurais rien. J'attends justement d'avoir ma maison, pour pouvoir la faire réellement à mes gouts

[maitre r.]

Frais de notaire je ne suis pas certain que ça se négocie. Comme tu dis, il y a une partie fixé par l'état, qui représente je crois plus de 70% des "frais notariales".

En ce qui concerne les visites, je n'ai aucun idée, j'ai acheté ma maison directement au proprio sans passer par une agence. Le peu d'agences dont j'ai eu à faire étaient une belle bande d'incapables.

Dans ton cas, acheter ça peut en effet être bien plus intéressant, ta situation semble stable.

Perso suis content d'avoir acheté seul. Un an après l'achat de ma baraque je me suis séparé de ma meuf, ce qui m'a évité beaucoup de galères

Ce message a été modifié par maitre r. - 26/12/2013 - 00:47.

[~nichrome~]

maxdecaen, le 23/12/2013 - 20:57, dit :

Et qu'est ce qui est le plus intéressant: acheter a un tout petit prix, et avoir un taux d'emprunt de 10/12%? ou payer plus chère avec un taux de fou a 2/3%?

ça n'a pas de rapport le taux ne dépend que de la durée de l'emprunt, et se négocie ensuite selon les contreparties et le profil de l'emprunteur.

[maxdecaen]

~nichrome~, le 26/12/2013 - 07:18, dit :

ça n'a pas de rapport le taux ne dépend que de la durée de l'emprunt, et se négocie ensuite selon les contreparties et le profil de l'emprunteur.

tu n'a pas saisi le sens du message
je faisais allusion aux personnes qui ont acheter il y a de cela 15/20 ans, Quand les prix était bien plus bas, mais les taux bien plus haut, ce qui au final leur faisait rembourser 2 a 3 fois le prix du bien...
il est quasi sur que si les prix continue de baisser, les taux remontent...

[~nichrome~]

au temps pour moi ouai

[Bartus#du10]

Ok, j'arrive pas à savoir si l'accompagnateur doit signer ou non. Pour une agence qui a l'exclusivité, est ce possible de passer directement par le proprio ?
J'espère rester avec ma copine... Et dans tous les cas je ne pourrais emprunter autant seul.

[teddy45]

Normalement seul l'acheteur signe le bon de visite.
Si l'agence a une exclu tu ne pourra passer par le proprio direct avant 3 mois soit la fin du mandat exclu, après cela peut se faire si il est en semi exclu

[vivederbi]

maxdecaen, le 26/12/2013 - 08:04, dit :

tu n'a pas saisi le sens du message
je faisais allusion aux personnes qui ont acheter il y a de cela 15/20 ans, Quand les prix était bien plus bas, mais les taux bien plus haut, ce qui au final leur faisait rembourser 2 a 3 fois le prix du bien...
il est quasi sur que si les prix continue de baisser, les taux remontent...

'Tain j'avais pas compris dans ce sens non plus et c'est vraiment pas idiot au final on se fait toujours prendre quelque part...

En ce moment c'est les impôts qui m'inquiètent. En achetant comptant (petit appart) je suis rentier direct sauf que je paye a balle d'impôts. En empruntant je paye moins d'impôts mais je prends des interêts... ou peut être que le bon plan resterait de faire un peu de travaux chaque année.

[BetaRRdu19]

Faut s'adresser à un gestionnaire patrimoniale, ou quelqu'un de calé là-dedans

[maxdecaen]

vivederbi, le 02/01/2014 - 21:30, dit :

'Tain j'avais pas compris dans ce sens non plus et c'est vraiment pas idiot au final on se fait toujours prendre quelque part...

En ce moment c'est les impôts qui m'inquiètent. En achetant comptant (petit appart) je suis rentier direct sauf que je paye a balle d'impôts. En empruntant je paye moins d'impôts mais je prends des interêts... ou peut être que le bon plan resterait de faire un peu de travaux chaque année.

tu vois, déjà ce n'est pas clair ton projet...
acheter ta résidence principale ou un ivestissemt locatif?
ensuite que cherce tu? le rendement?la défiscalisation?
et les impôts, ils te prennent combien? 4k€? 10k€?
car c'est pas forcément les mêmes investissement a faire en fonction aussi de sa...

BetaRRdu19, le 02/01/2014 - 21:34, dit :

Faut s'adresser à un gestionnaire patrimoniale, ou quelqu'un de calé là-dedans

a voir ce qu'il peut proposer...
il faut un vrai indépendant, pas le mec qui est commissionné par des boîtes de TP/fond type scpi...

Ce message a été modifié par maxdecaen - 02/01/2014 - 22:19.

[vivederbi]

Ma recherche est claire, je veux faire de l'investissement locatif qui s'autofinance. Le reste c'est pour ça que le topic est là, c'est pour que chacun parle de ses expériences, erreurs, etc. Le but d'un forum, éviter de faire des conneries quoi.

Dans tout les cas je veux payer le moins d'impôts possible (logique). Le locatif n'empêche en rien les travaux.

[nikbell610]

Sujet très intéressant pour moi car j'hésite aussi à acheter un petit appart pour de la location.

Après je me suis renseigner nul part mais j'aimerais bien commencer assez tôt pour pouvoir préparer ma retraite

[Flex 33]

vivederbi, le 02/01/2014 - 21:30, dit :

ou peut être que le bon plan resterait de faire un peu de travaux chaque année.

Faire des travaux réduits les impôts ?

Désolé j'suis une bille là dedans

[maxdecaen]

vivederbi, le 02/01/2014 - 22:27, dit :

Ma recherche est claire, je veux faire de l'investissement locatif qui s'autofinance. Le reste c'est pour ça que le topic est là, c'est pour que chacun parle de ses expériences, erreurs, etc. Le but d'un forum, éviter de faire des conneries quoi.
Dans tout les cas je veux payer le moins d'impôts possible (logique). Le locatif n'empêche en rien les travaux.

Bhein déjà, l'investissement locatif qui s'autofinance, sa court pas les rues...

Quand j'ai regardé courant 2012 j'ai mis en face un certain nombre de choses:

Citation

Le calcul de la rentabilité brute est donc le suivant :
Taux de rentabilité brute (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel) / Prix de revient
Exemple :
Un appartement est revenu à 62 000 € et les loyers perçus sont de 550 € par mois
Le rendement brut est de : 100 x (12 x 550) / 62 000 = 10.65%
Ce calcul est celui utilisé par les agences immobilières, mais le fait de ne pas prendre les frais annexes en compte rend ce rendement très éloigné de la réalité.

La tu te dis que que tout est beau, sauf que:

Citation

Le rendement net :
Ce rendement permet d’obtenir la rentabilité en prenant en compte tous les frais inhérents à la location de l’appartement, mais on ignore ici les impôts (mais pas les taxes).
Il faut donc déduire :
Les mensualités de crédit
La taxe foncière et autres taxes locales éventuelles
Les assurances (Prêt, PNO)
Les assurances loyers impayés
Les frais de syndic (charges de copropriété)
Les frais de gestion (si vous passez par une agence, ou autre service payant)
Les frais d’entretien
Les vacances locatives
Electricité, etc
Le calcul de la rentabilité nette est donc le suivant :
Taux de rentabilité net (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel)- (total des charges) / Prix de revient
Exemple :
L’appartement est revenu à 62 000 €, les loyers perçus sont de 550 € par mois et les charges annuelles sont de 5 269 €
Le rendement brut est de : 100 x (12 x 550) – 5 269 / 62 000 = 2,15%
Ce calcul est celui permettant dans un premier temps de déterminer la faisabilité de votre projet.
Si celui-ci est proche de zéro, il y a peu de chances que l’autofinancement se réalise car vous devez à ce calcul ajouter ensuite les impôts liés aux sommes que vous allez percevoir.

Bon, et si tu continue la lecture sur ce blog (http://www.investiss...ement-locatif/) qui est le premier venu, tu te rendra compte que c'est relativement complexe, mais jouable.

Cependant, une chose n'est quasiment jamais mise en évidence dans tout ces blog/forums: c'est les galères avec les locataires qui te prennent la tête (cela ne chiffre pas en nombre de nuits blanche ), le fait que certains types peuvent ruiner un appart en 6 mois de temps, etc.

Bref, il y a du temps a y consacrer et le jeu en vaut la chandelle. Mais c'est un jeu très complexe, dont les règles changent tous les ans (lois de finance) et avec énormément de variable qui ne sont pas à ta main (variation des prix immo, le fait que la banque te suive sur plusieurs projets en parallèle car en avoir qu'un c'est pas suffisant pour vivre, loins de la)...

Bref, perso j'ai vu ma mère galérer de plus en plus avec de l'immo locatif de base (en nom propre, sans agence car a chaque fois les agences ne foutaient rien, les galères avec les artisans et des malfaisons, courrir après des factures de travaux pour de la déduction fiscal, etc etc). Il y a aujourd'hui pas mal de solutions alternatives qui existes (pierre papier type SCPI, de l'immobillier direct avec des bails, Etc...) et le plus important de savoir quels sont tes objectifs précis et contraintes (et ton niveau d'acceptabilité par rapport au risques encouru).


Tu veux juste baisser tes impôts, et pas te galérer avec toute la gestion qu'il y a faire derrière?
Les SCPI censi bouvard LMNP ou en loi duflot doivent pouvoir répondre a la demande. Tu y investi la somme que tu désire, par contre la liquidité du produit est pas forcément terrible (cela ne se revend pas aisément quoi). A voir aussi les différents rendement proposé en plus de la déduction fiscal (la carotte) et surtout la solidité de la SCPI en question...

Tu veux un truc qui s'autofinance:
Prend un studio dans un endroit qui aura toujours la côte (centre ville de paris/marseille/autre très grosse ville), paye le une bouchée de pain, fais en sorte qu'il soit le moins honéreux possible pour le rendre hyper attractif et loue le bien chère. Bien sur il te faut un suivi "a la culotte" des locataires, et éviter les mois de vacance... Sauf que les studios sont les bien immo ou le turn over est le plus important...

Bref, y'a que des compromis a faire, car tu te doute bien que l'affaire citée juste au dessus, c'est comme les ferrari 250 GTO en sortie de grange

[vivederbi]

Oui tu as des déductions, tout comme quand tu rembourses un emprunt. Sauf qu'un emprunt te coûtes quand même de l' argent, tout comme les travaux. C'est pour ça qu'il faut trouver un juste milieu ou des "parades légales".

[maxdecaen]

Flex 33, le 02/01/2014 - 23:00, dit :

Faire des travaux réduits les impôts ?

Désolé j'suis une bille là dedans

Sa dépend quoi
Mais oui une partie des travaux ont du crédit d'impôts, te permettant d'améliorer ton bien a moindre prix...
En plus de cela, le bien en location dans lequel tu fais des travaux, tu déduis ce montant de travaux des revenus locatif (charges supplémentaires). Car ces revenus locatifs s'ajoutent à ceux de ton travail (impôts sur les revenus traditionnels quoi) sauf si tu as plus de charges que de revenus...
=> En gros, il faut s'arranger pour soit rembourser plus de crédit que ce que rapporte le logement (déficie par le prêt, donc pas de revenus direct, donc pas d'augmentation de l'IR), soit si le crédit est payé (ou pas de crédit) faire des travaux qui coute plus chère que les revenus du bien (1€ de plus idéalement, pour continuer a faire des charges l'année suivante, etc)

Bref, j'arrête pas d'écrire, et je suis sure que si un fiscaliste passe par la, il relèvera un bon nombre d'approximations dans mes propos

[vivederbi]

Merci max pour le com, c'est complexe, pour ça que je m'y mets tôt. Mais de toute manière je suis bien conscient que je ne pourrais pas tout avoir. C'est pleins de compromis à gérer. C'est pour cela qu'olivier seban est a prendre avec des pincettes même si interessant. Après mettre 50e par mois pour avoir un financement complet c'est possible mais faut aussi penser à vivre à côté. En multipliant les biens sa revient vite à 250e/mois + ton propre loyer + emprunt...

maxdecaen, le 02/01/2014 - 23:11, dit :

Bref, j'arrête pas d'écrire, et je suis sure que si un fiscaliste passe par la, il relèvera un bon nombre d'approximations dans mes propos

Sa reste très interessant, on entre dans le sujet, merci^^

Ce message a été modifié par vivederbi - 02/01/2014 - 23:23.

[calcio]

Fadadu13, le 23/12/2013 - 17:50, dit :

Dans tous les cas et pour vaoir demandé à plusieurs personnes s'y connaissant. Il faut attendre un peu, une bulle va éclater, et surtout avant 30 ans, profitez!

profitez de??

l'immo se casse déjà bien la gueule autour des grandes agglos avec il faut pas oublier de nombreux logements neuf en construction qui viennent faire de l'ombre aux "anciens" logements...

un exemple en europe est l'espagne.
En plein centre de madrid mon beau père a acheté un F3 pour 80k€ avec des travaux...

Ce message a été modifié par calcio - 03/01/2014 - 14:06.